内容提要: 业主大会决议被拟制为全体业主的共同意思表示，是调整区分所有建筑物法律关系的重要法律行为。为构建业主之间平等决策、民主治理、和谐相处的法治环境，必须建立健全业主大会决议瑕疵救济制度，充分保护业主对瑕疵决议的诉权。本文分析了业主大会决议法律瑕疵的类型化及其不同救济手段，主张立法者增设决议无效确认之诉与决议不存在确认之诉的制度，并充实决议撤销之诉制度。认为，任何业主均对决议瑕疵享有诉权。在立法修改前，法院应对《物权法》第78条第2款规定的撤销之诉制度做扩张解释。
四、建立业主大会决议无效确认之诉制度
建立业主大会决议无效确认之诉制度，既有助于鼓励业主和利害关系人认真监督业主大会决议的合法性，也有助于确保决议效力确认机构的统一性。鉴于《物权法》和《物业管理条例》没有规定业主大会决议的无效确认之诉，笔者建议《物权法》修改时增加规定此类诉讼制度：“业主大会或者业主委员会作出的决议的内容违反法律、行政法规和业主规约的无效。任何利害关系人均有权依据民事诉讼法的规定，请求人民法院确认该决议无效。”
无效确认之诉针对实体内容违反法律、法规或损害社会公共利益的业主大会决议而言。倘若某业主大会决议规定，“每位业主在装修时可以随意拆改房屋承重结构和主体结构”，就违反了保护他人合法财产权利的物权法律制度，应认定无效。倘若某业主大会决议强制某业主出售其房屋，也属于无效的决议条款。
衡量业主大会决议合法性的法律依据应限定为强行性规范中的效力规定。法律规范包含任意性规范、倡导性规范和强行性规范。其中，任意性规范和倡导性规范允许当事人按照意思自治原则，变更或排斥此种规范之适用；强行性规范则不容当事人予以变更或排斥。强行性规范又有命令规定与效力规定之别，违反前者的行为虽导致公法责任，但行为本身并不因此无效；违反后者的行为既导致公法责任，行为本身亦归无效。此外，《物权法》与相关法律有关业主权利保护的基本原则（包括物权平等原则、物权神圣原则和物权法定原则）也可作为衡量业主大会决议合法性的法律依据。
业主大会决议无效意味着，业主大会决议自始、确定、当然、绝对不发生法律效力。其中，“自始”无效强调，无效决议自其作出之时就不发生决议条款指向的法律效力。“确定”无效强调，无效决议不可能生效。“当然”强调无效决议自身无效的客观法律状态。“绝对”是对前述三个涵义的重申，意在使无效决议的效力有别于可撤销的相对无效决议。正由于无效业主大会决议自始、确定、当然、绝对无效，任何符合《民事诉讼法》第108条所定起诉条件的利害关系人（包括、但不限于受害业主）均可依法请求法院确认此类决议无效。
在业主大会决议中部分条款无效的情况下，倘若决议各项条款之间具有不可分割性，决议整体应确认无效；否则，决议中的其他条款并不因此而当然无效。
业主大会决议被法院确认无效后，决议内容指向的法律效果不但不发生，还会派生其他连带或附带的法律效果。例如，当业主大会决议侵害业主的物权时，受害业主有权请求返还原物及损害赔偿。
为实现决议无效确认之诉的立法目的，法院确认决议无效的判决应当具有对世性和溯及力。对世性强调，判决不但拘束全体业主（包括未参加诉讼的业主），而且及于第三人。溯及力强调，判决效力溯及于决议作出之时。但为维护交易安全，业主大会决议被法院确认无效后，不影响、也不能对抗善意第三人依据无效业主大会决议而取得的利益。
五、完善业主大会决议撤销之诉制度
《物权法》第78条第2款和《物业管理条例》第12条第5款虽规定了业主大会决议撤销之诉，但可诉性仍有欠缺：既未规定撤销之诉的适用范围，也未规定除斥期间，也未规定法院撤销业主大会决议的生效判决的效力。笔者建议上述条款修改为：“业主大会或者业主委员会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规、业主规约和业主大会议事规则，受侵害的业主可以自其知道或者应道知道决议作出之日起六十日内，请求人民法院予以撤销”。
业主大会决议既要符合内容合法的要求，也要符合程序严谨的要求。所谓程序严谨是指业主大会的召集程序、表决方式不仅要遵守法律、行政法规中的程序规则，也要遵守业主规约和业主大会议事规则确定的程序规则。倘若某决议违反了这些程序规则，业主就有权请求法院予以撤销。例如，根据《物权法》第76条第2款以及《物业管理条例》第12条第3款之规定，决定规约应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。倘若通过某规约的业主大会在召开之前没有及时通知全体业主，或者在业主大会上赞成某规约的业主所代表的专有部分占建筑物总面积尚未过半数，或者其所代表的专有部分占建筑物总面积虽然过半数、但其总人数仍未超过全体业主过半数，该决议就存在程序瑕疵，任何业主均有权请求法院予以撤销。
法院既要审查决议实体瑕疵，也要审查决议程序瑕疵。实际上，基于业主自治和物权民主的精神，法院原则上应当尊重业主大会依法作出的决议，不能越俎代庖。法官不是业主，缺乏就决议内容的妥当性进行实质判断的专业知识与法律授权。例如，业主大会决议选举或更换哪位业主委员会成员，选聘和解聘哪家物业服务企业，均属业广大业主的决策自由。除非决议实体内容的合法性存在法律瑕疵，法院原则上不宜干预业主大会决议的实体内容。相比之下，法院有权、也有必要应业主之诉请，审查决议的程序性瑕疵。
在决议撤销之诉中，假定业主大会决议中仅有部分条款可撤销，倘若决议各项条款之间具有不可分割性，则决议整体应予撤销；倘若决议各项内容之间具有可分割性，决议中的其他条款并不因此而可撤销。
业主请求法院撤销程序存在瑕疵的业主大会决议的权利，即撤销诉权，是形成诉权。业主提起决议撤销之诉时，业主大会决议实际上已经生效。只有当法院撤销该决议的判决确定时，该决议才开始丧失法律效力；在此之前，业主大会决议在法律上仍然有效。
鉴于可撤销决议的瑕疵程度轻于无效决议的瑕疵，为提高诉讼效率、节约诉讼资源，督促业主及时行使权利，早日稳定物业法律关系，建议立法者规定业主提起业主大会决议撤销之诉的除斥期间。该除斥期间应当自受侵害的业主知道或应道知道决议作出之日起算，而非自决议作出之日起算，因为对业主大会决议一无所知的业主来说可能被他人恶意蒙在鼓里，甚至超过除斥期间。[3]除斥期间并非诉讼时效，为不变期间，不得展期。该除斥期间制度仅适用于业主大会决议撤销之诉，而不适用于业主大会决议无效确认之诉，否则有违无效业主大会决议自始、确定、当然、绝对无效的特点。倘若没有业主在除斥期间内提起决议撤销之诉，则决议瑕疵因时间之流逝而获治愈，从而转变成具有确定法律效力的有效决议。
作为撤销原因的业主大会决议瑕疵包括召集程序与表决程序的瑕疵。常见的业主大会召集程序瑕疵包括召集人不适格、召集通知发送的遗漏、召集通知未载明召集事由和议题议案、召集通知期间过短致使普通业主无法参会或无法做出必要参会准备[4]、召集人恶意选择使得普通业主无法或者很难出席的时间和地点召开业主大会[5]。常见的业主大会表决程序瑕疵包括表决主体不适格、业主大会决议不符合法律规定或业主规约确定的表决要件、业主或其代理人表决权的行使遭到了不法拒绝、负有说明义务的业主委员会或物业服务企业对于业主的质询拒绝作出说明或说明不充分等。
倘若业主大会决议的程序性瑕疵显著轻微，根本不会影响决议的实质内容，法院应尽量维持决议效力，而不应吹毛求疵地撤销决议。例如，业主大会闭会时间比预定时间迟延数分钟，就属此类。但作为被告的业主大会要对“瑕疵显著轻微”承担举证责任。
为实现决议撤销之诉的立法目的，法院撤销业主大会决议的生效判决也有对世性和溯及力。但为维护交易安全，业主大会决议被法院撤销后，不影响、也不能对抗善意第三人依据被撤销决议而取得的利益。若某家物业服务企业作为善意第三人，信赖可撤销决议而与业主委员会签订物业服务合同，即使该决议嗣后被撤销，也不影响物业服务合同的效力。
六、业主大会决议瑕疵之诉中的当事人主体资格
为鼓励广大业主参与小区民主决策和民主监督，保护中小业主的合法权益，立法者应当鼓励和保护业主通过诉讼手段维权，从低设计业主对瑕疵业主大会决议提起诉讼的法律门槛。笔者认为，任何与系争业主大会决议有利害关系的业主，均可单独或联合其他业主，提起业主大会决议无效确认之诉、决议撤销之诉以及决议不存在确认之诉。至于业主购房的时间长短、建筑面积大小、原始业主或二手房业主的身份并不影响原告的主体资格。
实际上，每位业主不分大小，均享有对瑕疵业主大会决议诉权，不能被简单地解读为立法者授予的特别恩惠，而在于权利与义务配置相平衡的基本理念。立法者要求业主大会决议对每位业主具有法律拘束力的前提是，立法者假定业主大会决议符合内容合法、程序严谨的基本法律要求。倘若决议的内容或程序存在法律瑕疵，则业主大会决议对每位业主不再具有任何拘束力。而且，业主大会决议对每位业主的法律拘束力意味着，购房面积小的业主也不因为其购买面积小而免于接受业主大会决议的束缚。既然每位业主（包括小业主）有义务承受业主大会决议创设的风险与不利益，每位业主当然有权通过诉权之行使启动司法救济程序，进而彻底摆脱瑕疵业主大会决议的不当负担。
但为预防业主滥诉的道德风险、并实现实体权利与程序权利之间的均衡配置，建议立法者将业主资格的维持作为原告提起诉讼并确保诉讼程序正常进行的必要条件。换言之，业主在提起诉讼后一直到法院判决生效时应始终保持业主资格；一旦在诉讼期间售房，即丧失原告资格，但其后手可自动继受原告资格。
立法者语焉不详的问题是，倘若某业主在参加业主大会决议时已知悉程序性瑕疵、但未当场提出异议甚至积极参与投票，则其嗣后可否再向法院提起决议撤销之诉？笔者认为，为督促广大业主及时发现业主大会程序瑕疵，方便业主大会及时纠正瑕疵，提高业主大会决议的稳定性和公信力，此类业主无权提起决议撤销之诉。但这并不妨碍其他业主向法院提起决议撤销之诉。推而广之，倘若业主大会程序确有瑕疵，但全体与会业主在无异议的情况下一致通过了业主大会决议，则参会业主不享有决议撤销诉权，从这些业主购房的后手也不享有决议撤销诉权。
决议瑕疵之诉的被告是赞同该决议的业主，还是业主大会、业主委员会？《物权法》第78条第2款和《物业管理条例》第12条第5款未作规定。在司法实践中，有的法院以业主大会为被告。例如，在上海市闵行区法院受理的、业主马某等两人请求法院撤销业主大会公告的《首批议案表决》第12条的案件中，业主大会就被确定为被告。[6]有的法院以业主委员会为被告。例如，在前述北京市西城法院审理的万通新世界广场业主王某诉请法院确认业主大会投票无效、并撤销形成的业主大会决议的案件中，业主委员会被确定为被告。
笔者主张，业主大会可以作为民事诉讼中的被告，其法律地位可界定为不具有法人资格的其他组织。至于业主大会胜诉或败诉的法律结果当然归属该业主大会所代表的全体业主。业主大会作为被告参加诉讼，业主委员会主要负责人（主任或副主任）可以代表业主大会。业主大会也可委托律师或者公民担任诉讼代理人。
值得注意的是，即使业主委员会在召集业主大会过程中发挥重要作用，也不足以把业主委员会界定为业主大会决议瑕疵诉讼中的被告。其基本逻辑类似于董事会召集股东会会议的事实并不能使董事会或其成员成为股东大会决议瑕疵之诉中的被告。因此，在北京市西城法院2008年一审判决的万通新世界广场业主王某诉请确认业主大会投票无效、并撤销形成的业主大会决议的案件中，业主委员会应当被确定为被告。
七、结论
为构建业主之间平等决策、民主治理、和谐相处的法治环境，充分保护业主诉权，必须建立健全业主大会决议瑕疵救济制度。从立法论的角度看，建议立法者增设决议无效确认之诉与决议不存在确认之诉的制度，并进一步充实与完善决议撤销之诉制度。《物权法》第78条第2款可作如下修改:“业主大会或者业主委员会作出的决议的内容违反法律、行政法规和业主规约的无效。任何利害关系人均有权依据民事诉讼法的规定，请求人民法院确认该决议无效。业主大会或者业主委员会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规、业主规约和业主大会议事规则的，受侵害的业主可以自其知道或者应道知道决议作出之日起六十日内，请求人民法院予以撤销。业主大会或者业主委员会作出的决议不真实的，任何业主均有权请求人民法院确认其不存在”。
从解释论的角度看，在立法者做出上述修改之前，人民法院在审理涉及瑕疵业主大会决议效力之争的民事案件时，应对《物权法》第78条第2款和《物业管理条例》第12条第5款规定的撤销之诉做扩张解释，从而使其成为人民法院及时受理和公正审理决议撤销之诉、决议无效确认之诉与决议不存在确认之诉的法律依据。
本文的核心观点主要针对业主大会决议而展开，但基本原理也适用于业主委员会决议。当然，业主委员会与业主大会在决策权限与决策程序上有所不同。如业主委员会会议采取人头多数决规则，业主委员会决策事项的重要性也逊于业主大会的决策事项，但其外延更为宽广、内容更为具体。因此，人民法院在对瑕疵业主委员会决议提供司法救济时应当遵循专属于业主委员会制度的特殊规则。限于篇幅，兹不赘述。
注释:
[1]武新，《物权法施行以来业主告业委会撤销决议第一案》，《北京晨报》，2008年8月17日。http://news.xinhuanet.com/legal/2008-08/17/content_9429898.htm。2009年2月1日登陆。
[2]徐海燕，《论物业规约的法律效力》，《法学论坛》，2008年第2期。
[3]《公司法》第22条第2款规定的除斥期间自决议作出之日起算，就不利于股东诉权的行使，而且缺乏必要的法理支持。该条款规定：“股东会或股东大会、董事会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规或公司章程，或决议内容违反公司章程的，股东可自决议作出之日起六十日内，请求人民法院撤销”。
[4]《物业管理条例》第14条第1款规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”。笔者认为，为避免刻舟求剑之虞，业主规约可以规定在紧急情况下召开临时业主大会会议时，提前通知期限可以合理缩短（如缩至7天）。
[5] 除非业主规约另有特别规定，业主大会原则上应在小区所在地召开。但若在小区所在地之外的其他地点（如全体业主经常居住地）开会更方便全体业主参会，亦无不可。例如，哈尔滨市居民在三亚市集体购买了某小区的全部别墅，则广大业主可在哈尔滨市召开业主大会会议。
[6]杨克元，《业主状告业主大会要求撤销表决决议被驳回》，参见：http://www.chinacourt.org/html/article/200805/07/300059.shtml。2009年2月1日登陆。
